即墨西 青岛楼市最魔幻之地 万达能给悬在半空的豪宅区续几口气？

即墨，曾经也是青岛楼市网红级存在。

特别是撤市划区、11号线开通这些利好落地的那几年里，蓝色硅谷、创智新区那是火的一塌糊涂。

且不说蓝色硅谷的一地难求，一房难求。仅仅是创智新区一块地，中海都能蛮不讲理的经过5个小时,996轮的竞价，硬生生的抢出一个地王，这种人气不能不被人赞叹。

在即墨东部新城一片火热的情况下，即墨西并不为太多即墨之外的人所关注。但是蓝色硅谷、创智新区由盛而衰的时候，这个区域却反常的热了起来。中南、中冶、中梁、海尔、龙湖、荣盛、招商、禹州先后落子，沉寂已久的万达也来凑热闹了，真就那么稳？这值得我们研究一下。

| PART 1 |

让海信都心动的“富人区”

我们不论是分析地图，还是到即墨西实地探访，都会发现这是一个炒房客相对较少的地方，但是本地刚需支撑却异常坚挺。因为这里是即墨商贸业的重心，即墨服装批发市场、即墨小商品新城、即墨中纺服装城都坐落于此，是即墨名副其实的商贸门户。

17处市场中的2万余户商家，拥有着工薪层难以比拟的购买力，所以海信在十年前就先入住了这个板块。海信地产，青岛人都熟悉，是高端住宅的代表。

海信马山新城，该项目占地21.5万平方米，建筑面积30万平方米，容积率1.35，包含2栋叠拼别墅、院景Houe、花园洋房等产品。 其中，院景HOUSE是开发商当时的一个创新，从135到160平方米的五层带阁楼建筑：一层赠送私家花园，二层设计特色阳光房，三层赠送大露台，四层设计退台，五层赠送阁楼。马山新城在十几年前就采用外墙聚苯板保温节能.技术的楼盘，使住宅节能50%，并运用多孔砖、断桥隔热窗、双层中空玻璃等高档节能材料的楼盘，这种配置在主城区都并不多见。这一切的品质细节，其实就是对于该片区阶层的一个肯定。不过，东城的万科、宝龙等凭借品牌影响力同样凝聚了不少人气，房价并不输给海信。

十几年的风云变幻，在东部新城由盛转衰的时候，没有炒房客支撑即墨西房价却来到了令人咋舌的高度。

| PART 2 |

400万，即墨西的天际线？

最能体现即墨西贵气的，毫无疑问是即将开盘的龙湖·天奕。

2019年的12月16日上午，龙湖以最高成交单价3500元/平方米的价格拿下了两宗2.08万平方米,规划总建筑面积只有约6.1万平方米，此次拿地为龙湖地产首进即墨，第一个项目自然是要开门红。

我在现场了解到，该项目商品住宅只有两栋，户型也只有两个，均为180平方米以上的大户型精装豪宅，这种产品目前在整个即墨都比较少见，预计售价2万元/平方米左右，总价在400万左右，这个总价已经和主城区的刚需盘相差无几。

像龙湖这个级别的开发商，拿地之前肯定对市场进行了综合调研，他们推出的产品一定是根据市场需求的“私人订制”。不论从单价还是面积，开发商的潜台词都很明显：这就是为即墨西商贸圈儿最顶级的那波人打造的产品。

400万的大平层，可以算是即墨西的天际线。

当然，区域内还有一个佐证：蓝城·玉蘭公馆。我到现场调查时，发现在售项目已经基本完成主体建设，样板间也直接建在了实体楼内。你说它精致吧，从营销中心到实体楼样板间连条像样的路都没有，我去看个房还提心吊胆，就担心年轻的置业顾问一个没踩实掉到管道沟里，出现这种意外再不买房多尴尬。

单价也是1.9万元+，精装感觉吧，俩字：土豪。中式装修风格的样板间一看就是为60后那个年龄段设计的，一套国际一线标准的橱柜，做出了低端刚需配套的既视感。

感觉吧，虽然营销中心不断放宋卫平的宣传片，但是和宋卫平的项目不论是细节还是效果上，都有很大差距。

| PART 3 |

刚需盘的警惕让人深思

除了高端住宅外，区域内还有不少刚需改善楼盘在售。相比其它区域毛坯产品逐渐增多，该区域目前在售的刚需改善产品也都是精装房，精装售价在1.5万元/平方米至1.8万元/平方米左右，基本与城阳白云山板块的价格持平。当然，营销中心也都很高大上。

招商公园1872毗邻蓝城项目，在售小高层产品，主力户型为三居，面积段在125平方米至160平方米之间，均价15000元/平方米；禹洲朗廷府北区小高层、洋房在售，同样为精装交付，小高均价14500元/平，洋房均价17500元/平左右；海尔产城创翡翠公园项目均价为15700元/平米，项目在售户型建面约为103平方米至138平方米之间。

实话说，这些开发商不都是花架子。除了使用一线品牌，而且有些细节市区内是没有的。比方说有开发商就有食物粉碎机，你的餐余垃圾给你打碎冲走，省去你垃圾分类的痛苦，这个前瞻性的设备主城区哪个盘有呢？

不过啊，这些楼盘最为依仗的学区，实际上是个伪概念。因为片区内的名校基本都已经饱和，新小区划片才能确定学校，估计进名校都很难。就连海尔配建的幼儿园，日后都要摇号，而不是海尔业主孩子一定能上。

对于常年居住在区域内的购房者来说，肯定知道这些事儿，所以制造伪概念没用。这种高不成低不就的盘，在片区内比较尴尬。看房的人少很正常，不正常的是置业顾问们都不相信有顺访客户了，许多置业顾问看到老王的第一句话：

你是不是来学习的？

我确定是在开口前他们先问我的，而不是因为我的职业病问得太专业。虽然，万达落地给了他们一些说辞，但看的出来，都很忧愁，因为低价竞品要上市了。

| PART 4 |

刚需兄弟联袂抢戏

对于中端楼盘来说，不怕有个同等价格竞品入市，反正大家没人气都没人气，紧张的往往是那些低价的竞品。

3月12日，荣盛以总成交价6.98亿元价格在片区内拿下两宗土地。一宗为商业用地，还有一宗商住用地，容积率不大于2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，出让年限为住宅七十年、商业四十年，规划建筑面积13.85万平，起始价4095元/平，成交价56703.465万元。项目目前已经竖起围挡，从围挡上的宣传信息看，荣盛似乎还想做一下高价的梦，但是看这个面积段和荣盛在胶州的品质，估计只是个伪概念。

与荣盛一路之隔的是中南·紫云集，我探访时发现，该项目的营销中心已经进入了最后的装修阶段，住宅面积从98平方米至130平方米不等，同样是个低品质开发商。

所以说，这个市场微妙了。如果这俩兄弟低价入市，对于龙湖和蓝城可能影响不大，但是给中端刚需盘制造了麻烦：跟，有点肉疼；不跟，扛着似乎看不到明天。

还有一个更重要的问题摆在开发商面前：相比已经凉凉的硅谷和创智新区，这个区域对于外来刚需吸引几乎为零。但是商贸城的老板们，在这样的年份里，就一定有钱买房吗？

即墨西，恐怕是今年青岛楼市最麻烦的一个地方。