即墨楼市传统格局的变与不变

天不吝啬，赏胶东膏腴之地；地有钟灵，赐滨海纵横之区。即墨是青岛地域文明史的源头。“即墨门开纵火牛，燕师营里血波流”，春秋战国时期，田单以火牛阵大破燕军，即墨有如此令人骄傲的辉煌历史。

“因城临墨水，故曰即墨”，因为城池靠近墨水河而得名即墨。即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛第七个区。

过去的4年时间，即墨楼市贡献了8万多套新房的成交数据，一直稳居各区市前四名。近期，不少读者给房师傅发信息，讲讲即墨楼市各板块情况吧，买房参考一下。

细分一下，即墨楼市有5个主要板块。分别是：西城区、老城区、创智新区、蓝谷和北城区。这些板块，各自有看点，特点鲜明。

西城区

价格强势下的大鳄扎堆

即墨西城区，也叫即墨西部商贸区，服装、布料、针织、义务城、童装城、小商品城聚集的地方。过去两年这里的房价很猛，蓝城某盘曾飚至两万大关。在学区房的加持下，周边有不错购买力的客户趋之若鹜。所以，即使高价，很多人仍咬牙上车。也正是看到了甜头，很多开发商把目光放在了这里，纷纷拿地，扎堆入驻。

目前的局面就是勇猛有余，销量不咋滴。开盘潮正在到来，各楼盘不得不出招了。

2019年5月招商蛇口控股以14.87亿拿下该区域1宗商住地和4幅商业地块，占地面积189203㎡，规划建筑面积308213㎡，商住地块地价4662元/㎡、商业地块地价为6002元/㎡。目前，招商在售房源价格14500元/平左右，带装修。这个价，也是目前西城区的主流价格。挺难的，销售情况一般。

仔细观察你会发现，招商、荣盛、中南、中梁等十多家开发商拿地的价格几乎一样。而且产品定位（容积率、绿化率、楼层数等）也惊人的雷同。这就加剧了区域竞争的残忍程度。

今年，万达地产重回青岛楼市，选择在即墨西城区落地。加上龙湖、海尔、禹洲、中冶、蓝城、宝龙（海尔操盘）等楼盘，这些楼盘未来一两年左右的时间，能提供1.5万—2万套新房。别忘了，这一片区还有一些地没有拍卖，已经整理差不多了。

西城区能提供的产品，以小高层、高层为主，面积段以改善为主，120平左右较多。今年下半年，会有多家新盘上市，对周边改善需求来说，是好消息。房源充足，优惠才会喜人。

老城区

喜忧参半，仍需嬗变

曾经，即墨老城区的吸引力很大。十多年前，在即墨工作生活的人，多数选择在老城区买房，因为那时候老城区发展成熟，配套比较完善。很多人都是冲着学区房来的，比较有名的学校，比如德馨小学、第一实验小学、第二实验小学等。

老城区第一个称得上大盘的是宝龙城市广场，该项目为坊子街片区拆迁改造项目，容积率比较高，高层普通住宅，矗立在那，显得很压抑。当时，这个盘的定位就很普通，很长一段时间持续在五六千的水平，后来慢慢达到了7000—8000元。宝龙在青岛真的一言难尽。李沧、城阳宝龙都很一般，即墨宝龙也难言成功。当然，房子都卖出去了。现在胶州少海片区还有少量房源。

最近五年，随着老城区城中村改造的加强，一些新楼盘拔地而起。墨河嘉苑、中交地产项目、天泰即墨古城项目、海信贾家庄改造项目等楼盘的开发，直接提升了老城区的面貌。

当然，随着即墨城区的外延，西城区、创智新区、北城区的发展，这几年逐渐分散人们的注意力，大家不再扎堆在老城区。所以，老城区楼市去年以来回落还是比较明显的。纯投资需求，明显开始着眼于其他片区。目前老城区在售新房价格大约在13500元/平左右。

创智新区

曾经的地王，曾经的热度

作为连接即墨中心城区与东部蓝色硅谷片区的重要节点，创智新区楼市过去几年一度意气风发。

万科开发南杨头旧村改造项目；中航信托与绿城合作首入即墨开发理想城系列；央企新兴际华青岛第一子新兴中心城落地；海信经过128轮竞价拿下盟旺世家地块；鲁能紧随海信之久，以151轮竞价的围追堵截拿下绿城玫瑰园东侧地块；2017年7月13日，中海地产经过996轮抢拍拿下即墨地块，楼面地价就达到6721元/平，足见这个片区当时的热度和强势。

最近3年，创智新区聚集了不少房企大鳄，海信、鲁能、万科、中航绿城（鲁商）、中海、新兴等开发商，加上片本地企业开发的裕东新府、麗山国际、龙山上苑、天一仁和郡等多个项目，这里不缺的就是房子。

2017年是创智新区开发商日子最好过的一年。海信盟旺世家、中航绿城理想城、鲁能公馆、万科朗润园等楼盘清一色热销，房源非常受欢迎。2018年，这里的房价曾到了15000—16000元/平。如今有所回落，购房者更加理性了。

上个月，世茂在创智新区的地块开始蓄客。另一个开发商中骏，位置要偏一些，所以打出来超低起价吸引购房者。这也能看出，开发商根据市场情况及时调整营销策略。

这个片区，中粮、金隅、新兴、鲁商等开发商也都有房源，竞争一点都不小。

蓝谷片区

海景加持，惊艳仍需挖掘

在即墨楼市版图上，蓝色硅谷板块是不得不提，无法绕开的一个区域。大学城、地铁11号线、温泉、海景是它的亮点。地铁11号线从青岛崂山区一路北上而来，给该板块即将带来交通上的便利，过去几年，蓝谷楼市热度逐渐提升。在2018年，蓝谷楼市到了最火爆时候。11号线在这里有大约7个站，这里所有楼盘都会宣传地铁房，这对外来投资客来说，吸引力太大了。在这里买了房子，可以坐地铁到崂山区，和市区联系很紧密。

那一年，融创青岛湾、三盛国际海岸、天泰蓝山、香澜郡瑜院、红豆杉养生谷、鲁信、港中旅等楼盘热销。当时，红豆杉养生谷的洋房甚至卖到了16000元/平。山东大学青岛校区的投入使用也是一个卖点，后来碧桂园、实地、鲁商等开发商陆续落地蓝谷片区。

当然，蓝谷楼市也有自己的问题，有些配套落地不到位，某某医院、青岛二中蓝谷校区等没有了下文。总起来看，因为即墨不限购，蓝谷这几年吸引的外来投资客比较多。这也是一个不可缺少的支撑点，因为这里有海景资源。靠海的楼盘，价格也高，有几个楼盘价格在16500元/平左右。定价高，自然是因为产品设计高端。

回过头再看，无论是轻轨地铁，还是山大，都是已经成型的配套。说白了，各楼盘得拿出新亮点吸引购房者了。蓝谷楼市的再崛起，应该重点落在配套再完善方面。温泉和海景是天赐资源，后期配套仍需完善。不然，又得回到十多年前，靠天吃饭的状态。

北城区

价值洼地，蓄势待发

青岛汽车产业新城（北城区）位于即墨主城区北部，烟青一级路两侧，总规划面积93平方公里，定位：新城核心，集商务办公、居住、商业及城市公共服务为一体的城市服务中心。

为什么把这个片区放在文章最后？因为这一片区，在即墨楼市版图上是全新的呈现，与前面4个片区相比，是真正的“新片区”。

近日，房师傅专门到这里实地采访，感受了一番。这里的景观资源，令人难忘。一山一水三公园，分别是莲花山风景区、龙泉河、汽车城公园、生态公园、休闲健身公园。

发展前景方面，房师傅找到了一段权威介绍：以汽车产业和半导体新能源为支撑，坐享双千亿产业配套，高精尖的技术带来高技能人才，预计2022年达到25万人，推动高标准的道路、高端商业、教育、医疗快速完善。

去年，这一片区迎来真正意义上的第一个大盘，青特城。由于价格优势明显，多次开盘均热销。产品方面，定位比较精准，刚需+改善。高层住宅87平—114平，总价80多万起，门槛较低，刚需上车难度系数低。洋房120平、135平户型，偏改善，价格不高，毛坯均价9600元左右。公摊方面，洋房18%左右，高层21%，在合理范围内。其他指标方面，容 积率2.0，绿地率47%（这是优势）。

从即墨楼市整体方向看，传统4大板块仍是开发商扎堆区域，竞争激烈，房价处于高位，毕竟发展时间在那。这几个区域比较价格的话，价值洼地肯定是汽车产业新城（北城区）。配套方面，北城区可挖掘潜力较大。这里已经规划了地铁站（1号线延伸线）；青特城自建万平商业配套；2所公立幼儿园，2所九年一贯制区直属学校等。接下来，这一片区还会有其他楼盘上市。随着配套的逐步完善，价值洼地的向上势头会越发有力量。