即墨西部城区房企集中下饺子，即墨楼市将竖起新的大旗？

即墨楼市开年以来，“大红大紫”已经好几个月了。对于本地有房的人倒是无动于衷，一直筹划购房的朋友们就开始跃跃欲试了。只是各种观点众说纷纭，也让人摸不着头脑。

今天，咱们就来深挖一下，即墨目前各个区域的情况，哪个区域接下来势头最好，购房者应该如何在“乱世”中擦亮双眼保持理智。

即墨各板块的发展态势

即墨本身是一块东西长、南北短的土地，所以东西向分为即墨西城、即墨老城区、创智新区和蓝谷。当然，个人有个人的叫法，核心思想和板块是相通的。

即墨版图

对于外地人来说，更多了解即墨主要是即墨西城和蓝谷。主要是因为即墨西城的服装批发市场纵横青岛服装届十几年，现在还有小商品城等，统称为即墨商贸城。蓝谷主要得益于三湾三城规划，毕竟是18年时领导落地青岛去的第一站，广负盛名。

即墨的中央位置，即墨老城和创智新区，可能更多是青岛人了解。即墨老城主要是传承了即墨古城的传统文化，教育、医疗资源集中，属于发展比较早的城区。

即墨古城

创智新区就属于城区扩张板块了，因为即墨确定发展蓝谷之后，发现老城和蓝谷连不起来，这种联动作用太弱了，怎么办呢？创智新区不能跳过啊。于是放出消息：区政府东迁。

随后，创智新区开始大动土木，拆迁、修路、相关办事处搬迁，就是区政府没有搬。现在的创智新区，城市道路架构有，住宅也有；行政服务大厅有，公园绿化也有；最尴尬的就是没有人，所以发展再次进入瓶颈。

即墨西城到底有什么优势？

同样作为住宅区来看的话，即墨西城其实更具有优势。

即墨西城得到的偏爱不只是一点点。首先，即墨最大的商业中心——商贸城就在这里。在商贸城集中了约30000个商家，而且有相当一部分“元老级”人物，已经成为了实打实的富豪。商贸城周边转一圈，能看到许多的豪车，说遍地都是有些夸张，十步看一辆的水平是能达到的。

可以说，即墨最有钱的人大部分都在这了。别看东部有那么多大型企业和国企，越是这种地方，越难诞生富翁。市井之中是努力就有收获，殿堂之上就不一定了。我相信这个道理，许多经历过的朋友，应该深有感触。

即墨商贸城示意图

即墨西城的交通也很给力，为给商贸城加持也是十分努力了。我们从即墨西高速口下来之后，十分钟就能到商贸城了。目前即墨西城出让的地块也在10分钟范围圈内。伴随交通和商贸，也有一定的弊端，周边运输货物的大车不会少，好在不是工程车，相对环境影响没那么大。

即墨西城同时还有即墨西站，以及规划的16号地铁线，综合来看交通是很便利的。

即墨北站

交通和商业形成了相互助推的闭环，因为商贸城，即墨西城获得了更优越的交通条件，因为交通越来越方便，更缩短了交易周期，加速了财富升值。

再加上即墨商贸城经过疫情的影响，发现了线上直播、线上销售的巨大潜力，要着力打造青岛最大的网红直播基地。在商贸城周边打开抖音-附近，看到的都是在直播或者发短视频的货主。如果进去转转，就刚好能看到这些在直播的网红。在这个直播的风口上，如果即墨商贸城的这些业主抓住机会，又是一次财富增长的契机。

即墨西城让人羡慕的不仅仅是财富，还有教育，基本上即墨最好的学校都在即墨西部城区了。

即墨西部城区学校

德馨小学是即墨人公认的即墨最好的小学，华山路小学和德馨小学也是同一个校长；二十八中和萃英中学不只是即墨人，很多城阳的家长也会把孩子送进来。挤破头想进的这些学校，不仅仅是硬件设施和师资力量的优势，生源也是很重要的部分。看看西部城区的学生，是压力格外大的，因为父母都不差钱，课内在同一个教室学习，课外在不同的学校补课，竞争压力巨大。

当然，这也形成了闭环：更多能学的学生加入竞争，让学生要更努力学习，家长学生压力齐增，于是学生成绩更突出，学校品牌口碑更好。

更多人想进入即墨西城这一个又一个的闭环，不管是为了自己的当下，还是孩子的未来。但是，自从即墨发展蓝谷和创智新区以来，这两年西部城区的发展仿佛进入了停滞状态。

巨头抢滩登陆，即墨西城“群雄混战”？

这次即墨西部城区地块组团出让，瞬间充盈了市场。对即墨西来说，仿佛迎来了第二春，尤其是万达的入驻，也是一份意外的惊喜。

即墨万达奠基仪式

万达在青岛商超届一直有它的一席之地，不是像海信这种高高在上，可望不可即，而是不乏闹市之中的生活气，又能做到走到哪，那就是中心的影响力。历数青岛已有的万达，不都是这个道理？市北CBD万达，李沧万达和台东万达，不仅仅是万达选择了核心的位置，万达也让这个位置成为了核心。

而且，万达的入驻从来不仅仅是一个商超这么简单。商业零售、都会住宅、文化娱乐、游憩休闲，可以说是多功能集一身。万达在业态研究方面，确实是有自己的独到之处的。所以这次万达回归青岛，落子即墨来说。不只是填补了即墨西城大型商超的缺失，对西部城区的生活理念和生活圈都是一种改变。

即墨西部城区的商业氛围，更多的是贸易，缺乏的是烟火气。连总理都倡导烟火气的时候，没有烟火气的即墨西城怎么能算中央居住区呢？

6月6日，万达广场项目举办了开工奠基仪式，预计2022年下半年就能投入使用，基本跟现在即墨西部这些项目的交房时间同步。

即墨万达奠基仪式

就未来发展来看，即墨西部拥有最好的发展基础，同时拥有最好的发展条件，在短期内，即墨西部依然将坐稳即墨大佬的位置。尤其即墨西城时隔多年的大片土地出让，大有“杀一个回马枪”的意思，毕竟凭即墨一己之力现在想发展蓝谷和创智新区，确实有心无力。

即墨这次土地出让对开发商来说，是个好机会。确实是这次土地出让价不高，有利可图。而且每个地块面积都不大，资金压力比较小。再加上疫情带来的政策助推，更是帮开发商拿地减负。

即墨西部城区项目分布情况（图源：青岛锐理）

即墨西城目前有11个楼盘手拉手，对这11个楼盘，很多人都说即将展开“群雄争霸”“恶性竞争”。但是，就目前来看，我反倒不不这么认为。

即墨西城的价格战，真打得起来吗？

仔细研究了一下目前的产品结构，整体分布比较均匀，同面积段产品冲突不强，主要问题还是在于距离太近，可以说是“手牵着手，肩并着肩”，这就导致周边环境、配套做不出很强的差异度。

再就是项目内规划都差不多，甚至某两个项目出现了一模一样的户型，小区绿化规划也近似，不论是大面积段还是小面积段，基本内部规划都是偏向改善的，游泳池、大花园毫不吝啬。

某项目规划示意图

只有面积段能打开差异，基本同面积段产品一般只有2家，这就很难形成普遍意义上的竞争了。

但是对购房者来说，这已经是件件好事儿了。同一片区内，聪明的开发商在产品设计的时候就会想到，打价格战最好的结果不过是“伤敌一千，自损八百”。我在研究每个楼盘产品后发现，现在的产品设计规划都提升了不止一个档次，这种暗暗的在产品上较劲，对购房者来说，让所选房产性价比更高；对开发商自己来说，也是利益上的保护。

招商公园和禹州朗庭府因为开盘时间早，也算给后来的兄弟们打了个样，一万五左右的价格已经收割了大量的客户，也验证了即墨西部城区的市场需求量还是不错的。

片区内已开盘项目价格示意图

就即墨西城已有的各种基础条件来看，这个片区的项目定价必不会低，基本根据户型面积会以15000位基准上下浮动，是要坐实“西部富人区”这个概念了。就整个即墨来看是很难找到配套如此齐全的片区了。

目前盘算了一下，这11个项目共计有1万多套房子，从市场角度来看，这个量其实并不大。首先说，光商贸城的商户就近3万家，前边我们也提到很多城阳北部的学生家长，也会因为学校考虑即墨的房子，再加上产品差异化，整体去化难度不是很高。

从购房者角度出发，选择空间还是比较大，90~180平的产品齐全。但是整体产品和定价是偏改善的，虽然有小面积产品，但是价格不会出现刚需价格。因此，还是预算比较充足的可以考虑。

写在最后

片区内开发商品牌实力都不错，虽然市场鼓吹要“群雄逐鹿”，但是我还是建议大家不要期待价格战，对买卖双方都没有好处，恶性竞争不能带给购房者更多实惠，反而容易在负面中迷失真相。

这种七剑下仙山的开发情况，建议大家在选择的时候，先考虑清楚自己的预算和准确需求。说句实在话，没有十全十美的项目，也没有鱼和熊掌兼得的好事，在出发前想好目的地，才能不在眼花缭乱的解说里，迷失了方向。