“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要

看了七月份的青岛楼市月报，我突然想起了曾经风靡一时的“魔幻”小说《北京折叠》。

经济资本和各类社会资源完全垄断在第一世界的精英领导层手中，他们身边的一切都是那么光彩照人；中间层级的白领大学生象征着直率善良，然而一心追求品质生活，却仅仅为乌托邦的一场华美幻境，生活在无尽谎言和欺骗里不自知，只是暂时享受着蒙在鼓里的幸福；底层的普罗大众则沦为现代物质社会的屠宰牺牲品，作为城市的建设者和分解者，他们的身份认知是尴尬无解的，为黑暗所吞没被现实遗忘，悲哀无力惶惶过活。

这种分割，像极了现在的即墨楼市。

“榜眼”即墨的人和之力

前几年风光无限的即墨，似乎在撤市划区和地铁11号线开通之后，便进入了“盛极必衰”的下行通道，影响力不但完全被西海岸掩盖，甚至不如拥有上合示范区、新机场等大饼的胶州那么让人心潮澎湃。面对着吃了“药”城阳与疯狂的恒大丁字湾双向夹击，即墨楼市的前景并不为众人所看好。

然而，城阳的共有产权政策按下暂停键之后，即墨在7月份便实现了超越。2591套的成绩，比有四大利好加持的胶州多卖了近600套房子，数据可以说十分亮眼。

在成交量之外，我希望大家更要清楚一点：不论是高端楼盘还是区域均价，即墨都要比胶州高出一大截，而与城阳相差不大。

为什么感觉上即墨楼市人气凋零，但成交量却与“你觉得”相差不小？

关键字只有一个：人。

我们看一下，即墨常住人口近125万，胶州90万、城阳75万。但从人口基数上讲，即墨与胶州、城阳就不是一个层级上的。而且，即墨还是青岛民营经济最为发达的区市，民营经济的税收占比近6成。

简而言之，人多，有钱人也相对多。所以，我们在即墨探盘时，会发现有开发商的精装房用豪宅同品牌的“柏丽”，有的高层住宅竟然有同层排水的设计、有的开发商在厨房里加装了餐余垃圾的粉碎机……

在这样不确定的年份里，即墨有能力改善人居环境或者进行不动产投资的人，基数要大于其它远郊区市，这也就是众多开发商依旧前赴后继进即墨的主要原因。

外地炒房客日渐稀少的时候，即墨的内需支撑依然稳固，问题在于撑不了那么多的“盘子”。

新盘“井喷”下的二八定律

即使我不重复，大家也都会有印象，即墨上半年疯狂卖地，未来将有大量的楼盘上市。问题是，不用等这些盘，即墨新盘已经呈现井喷之势。在一些专业的房产网站上，即墨的在售新盘超过了100个。

在写这篇文章之前，还特意找权威数据机构要了一份7月份网签数据。数据和预想的相差不大，即墨楼市并没有出现的“雨露均沾”的情况，而是出现了明显的分化。月网签量过3位数的楼盘只有3个，过两位数把月网签量10套的楼盘也算在内，只有30多个楼盘。

什么样的盘卖得好？我们看三个网签过百的楼盘。金茂智慧国际城，城阳+即墨+主城三重刚需叠加，基本是“442”的配比，而且在即墨西与白云山两个高价片区之间万元盘，怎么愁卖？

世茂璀璨倾城，世茂进即墨的首作，地段、配套、价格都不错，而且开发商营销活动也搞得有声有色。这个盘可以说给了很多开发商信心，只要你用心，只要你努力，那么在即墨还是有机会的；

龙湖蓝岸郦城，区域内少有的新盘外加商业配套的利好，再给个低价首开的红利自然卖得不赖。

除了这三个楼盘，即墨西一些精装房在没有大幅降价的情况下，一个月能出几十套房子，收1个小目标的回款，日子也不会太难过。

不过，我们也要注意到，即墨有一大半楼盘每个周卖房不超过两套，许多楼盘下半年身边还会多一大堆的竞品。

什么样的房子卖得不好？

蓝色硅谷有一个大盘，交房后问题不断。这几场大雨，更是把底裤都给冲没了。虽然开发商价格降得比创智新区还低，给渠道商的费用也是即墨最高，但是小500套房子，一个月只网签了22套……

还有某本土房企，在蓝色硅谷所占位置不错，但是自我感觉过于良好，产品力平平定价不低，100多套房子，一个月买了3套……

还有某地方开发商，品牌号召力几乎为零，产品不行价格不算低，加推44套房子，一个月网签量是0……

这种对比说明三点：

1、主城改善产品卖得最好，创智新区新盘人气旺，说明本地购房者是主力；

2、精装存量房依旧有销售，说明即墨人不差钱，有不少人愿意为好房子买单；

3、现在这个市场下，置业者同样对价格敏感，但不是低价我就买，仍然要看区位、开发商的美誉度、位置；

撕裂市场置业的三大要点

在这样的市场中，许多人苦等楼盘大幅降价，结果却看到有的楼盘首开日罄。被经验老道的置业顾问连环逼定之后，置业者就容易乱了节奏。楼市进一步被撕裂，如果买错，那你肯定要用后半辈子爬坑。

首先，要避坑。即墨在未来数年中，都将是一个供过于求的市场，所以一旦买到烂房子，那就是你的资产黑洞。我在研究数据时发现，不少即墨人买房同样有盲从性，过于看重营销中心的卖家秀，而没有对开发商进行一个综合调查。举一个典型例子：

金玉府，这个主干道旁的楼盘，如果你看卖家秀，还真是不错的。运动中心的配套、公园的配套、开发商背景听起来也让人踏实……尽管价格不低，买的人还真不少。

但是，你如果到青岛政务网上，去看看开发商在青岛主城交付项目的投诉量，就会知道这个开发商有多么不靠谱，产品能差到什么样子。

我要特别提醒想在即墨西、创智新区买房的人，对于开发商口碑的考察要特别仔细。特别是一些高价拿地的开发商，一定要多通过政务网等投诉平台查查开发商的之前的项目，如果口碑不好，直接pass掉。让这些开发商在目前这个市场下，牺牲利润自觉提升产品力，无异于天方夜谭。

第二，留意大盘风险。华侨城作为一个超级大盘，马上就要进入销售期了。虽然价格在即墨相对较低，但是我们不要忘了还有一个丁字湾。老王现场探盘发现，这个楼盘原有配套几乎为零，完全要靠华侨城自己拉动。但是，华侨城上来就先卖高层住宅，在这样一个市场下，如果销售遇冷，那么华侨城能把它画的这张大饼做熟吗？

我们来看一下新浪财经的最新报道：

2020第一季度华侨城总负债3072.02亿元，较2019年末的2846.27亿元增长7.93%；净负债率从2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%，增长超12个百分点。从现金流来看，2020年第一季度，华侨城经营活动现金流为-127.87亿元。

根据2020年一季报，2020年前三月，华侨城的营收为68.18亿元，归母净利润8.39亿元，分别同比下降13.91%、30.01%。

即墨未来会有很多大盘，大盘不是不可以买，关键点有三个：第一，开发商资金充裕，信用背书良好，有实力扛过“寒冬”；第二，产品性价比不错，开盘能去的不错的业绩，形成市场正向反馈；第三，开发商有城市运营成功案例，而不仅仅是为了拿地而硬凑产业和配套，未来生活有保障。

第三，要注意二手房与租房数据。刚需买自住，没有太多纠结。在价格上，我们可以期待一轮降价潮，但是你不能指望每个盘都会降价，选对盘比出手时机更重要。即墨的投资客，今年置业考察的问题就很多了。以前在探盘时发现，现在即墨许多小区的物业费已经直逼主城区。与高房价相对应的是，租房收益相对较低，很多房子100年的租金才能和购房款持平，而且这房子还真不是你想租就能租出去的。

有些愿望是美好的，但是亮眼数据背后的市场，要比我们想象的残酷。