土增收入和土地成本确认？产权车位是否分摊地价？股东分红筹划等热点

一般计税项目土地增值税计税收入与土地成本扣除

问题内容：

一般计税项目土地增值税计税收入与土地成本扣除存在以下四种不同的口径，请明确执行口径：

观点一：土增税计税收入＝含税收入/1.09，扣除项目中的土地成本为账面土地成本总额（假设均符合抵减销项条件，下同）；

观点二：土增税计税收入＝含税收入/1.09，扣除项目中的土地成本＝账面土地成本总额/1.09

观点三，土增税计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税；扣除项目中的土地成本为账面土地成本总额；

观点四：土增税计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税；扣除项目中的土地成本＝账面土地成本总额/1.09

答复机构：福建省税务局

答复时间：2020-05-07

答：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。土地增值税应税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税；

计算增值额的扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，即：扣除项目为不含增值税金额（账务上如已按不含税金额据实核算，则按照账面成本计算）。

文件依据：

一、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

……

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

在土地增值税清算时，产权车位是否分摊地价？

问题内容：您好，请问一下

（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？

（2）广东省内，还有哪些地市，在计算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地成本？

答复机构：佛山市税务局

答复时间：2020-11-30

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

这是股东分红的税务筹划吗？

问题内容：我公司注册资本5000万，实收资本5000万，对外投资埃塞俄比亚，已经超过5000万。现在有3000万利润，能不能先退实收资本，比如：实收资本先退3000万？先退实收资本，会不会按分红来计算？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2020-01-15

答：投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。

被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。

文件依据：《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)

税乎网：纳税人表达的意思是有一个公司，实收资本5千万，未分配利润3千万，假定股东（公司或自然人）要从公司分红3千万，能否按减资不按分红处理？税局回复时主要考虑了法人股东的情况，如果是自然人的情况，应按国家税务总局公告2011年第41号处理。

非常遗憾的是税法并没有明确部分撤资时，是否应按比例分摊未分配利润对应数额。我们假定是自然人股东的情况之下，如果该公司在工商办理了3千万的减资手续，然后向自然人分配了3千万的资金，此时是否缴税?你的意见是什么？

要价值是不动产的股权转让要缴土地增值税！

问题内容：我辖区一家企业的股东（二名自然人股东），将股权全部转让给另外二个自然人。请问，是否需要缴纳土地增值税？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2020-01-17

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物。

属于文件规定情形的，应按规定缴纳土地增值税。