2022年山东土地市场供求规模同比下滑明显 预计短期内低迷态势或难改

2022年山东省推出涉宅用地规划建面1.6亿平米，同比缩减36.4%，成交规划建面1.3亿平米，同比下降34.5%，成交楼面均价2397元/平米，同比略涨3.1%……据中指研究院统计，2022年山东省土地市场供求规模同比下滑明显，企业拿地意愿不足。其中，青岛、济南积极推出优质地块，土地成交楼面价出现结构性上涨。

山东：去年土地市场供求规模同比下滑明显，企业拿地意愿不足

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，山东各市推地及房企拿地意愿均不足。据中指研究院统计，2022年山东省推出涉宅用地规划建面1.6亿平米，同比缩减36.4%，成交规划建面1.3亿平米，同比下降34.5%，成交楼面均价2397元/平米，同比略涨3.1%，土地出让金收入3029亿元，同比下降32.4%。土地供求规模降幅明显，政府推出节奏放缓。

各城市为提升土地市场热度吸引房企投资，积极推出优质地块，青岛集中供地推出的市北绍兴路地块、崂山区张村河南岸地块等，济南集中供地中推出的历下区科技城组团地块、历城区唐冶片区地块等均溢价触顶成交，得到众多房企的青睐。受成交结构影响，2022年土地成交楼面价出现小幅上涨。

拿地企业多为国央企和地方平台公司，2022年山东省拿地金额TOP20企业中，八成为地方平台公司，仅有华润、保利置业、中建东孚和金茂四家央国企，未见民企身影，民企拿地意愿大幅下降。

青岛：去年土地市场成交出现量跌价涨

2022年，青岛市推出涉宅用地规划建面1074万平米，同比大幅下降57.3%，成交规划建面979.2万平米，同比大幅下降42.4%，政府推地力度减弱，企业拿地积极性下降。成交楼面均价4992元/平米，同比大幅上涨36.2%，2022年为提高土地市场热度，地方政府推地倾向优质地块，带动成交楼面价出现结构性上涨。

从青岛四批次集中供地表现来看，2022年集中供地成交规模同比下降约四成，一二批次成交量较小，三四批次有所增加；集中供地成交楼面价同比上涨31%，平均成交溢价率同比也出现上涨，主要受优质地块成交的带动，底价成交仍为主流。拿地企业以国央平企业为主，民企拿地积极性不断下降，首批次拿地金额占比58%，二三批次降至不足30%，四批次不足20%，地方国资托底现象明显增加。

济南：去年涉宅用地供需两端同比均大幅下滑

2022年，济南市推出涉宅用地规划建面664.4万平米，同比大幅下降65.1%，成交规划建面544万平米，同比大幅下降65%，政府推地意愿较弱，企业拿地意愿不足。成交楼面均价5117元/平米，同比上涨22.9%。

从济南四批次集中供地表现来看，2022年集中供地成交规模同比下降超六成，各批次供求规模逐步走低，一批次流拍最多，二批次成交最多。拿地企业以平台公司托底和国央企拿地为主，民企拿地意愿较弱，各批次民企拿地金额占比均不足15%，地方国资拿地金额占比不断攀升。

土地供给端，预计2023年山东土拍规则继续保持宽松趋势，目前销售端恢复节奏仍较为缓慢，短期内土地市场低迷态势或难改，地方政府或适时根据市场情况把握推地节奏，以稳定土地市场。