青岛楼市的5大谎言，骗了多少人！

01 大学与房价真的没关系

我一直搞不懂上合那边的中介以青岛大学来鼓吹房价的依据在哪。青岛大学能不能落地先不说，就是能够落地了又能咋地？大学是干嘛的？

教书育人的，里面不是老师就是学生。

老师就那么几百个，大部分还是青岛市区过去，学校里也会安排公寓，他们会在上合买房？就算老师们都一人买一套，总共才几百套的需求，能够对房价产生什么影响。至于学生，那就更不沾边了。学校只是他们学习的地方，毕业了就各飞东西了。哪里有工作、有好工作、有高薪工作，他们就会往哪走，没有一个人会笨到在学校周边混吃等死。

要是一个地方没有好的工作和产业，建再多的大学也留不住大学生。

当然，大学还是有一定带动作用的。老师和学生也要吃喝拉撒，小超市、小饭馆、小旅馆、理发店、务工人员都需要一些，但不会太多，大学生都没有多少钱，消费不高。你可以看看青岛郊区别的大学，周边都是一律的小门头，连个大超市都养不起。所以说，我真看不到青岛大学对上合房价的带动作用有多大。你要是不相信，就去看看蓝谷的山东大学，黄岛的山东科大，城阳的农业大学，大学对周边房价的带动作用近乎为零。

就是周边房价高的石油大学，也是依靠唐岛湾的CBD效应和适宜的居住环境、便利的交通条件涨起来的，与大学无关。另一个靠大学起家的是西海岸的古镇口，这是一个大学城，但与楼市无关。我想你如果对古镇口房价足够了解，你应该知道我所说的道理。

02 地铁救不了远郊区的房价

郊区的房子，尤其是远郊区的，市场好时涨的最猛，市场不好时跌的最狠，这已经是一个共识。对于远郊区的房子，炒作最猛的概念是“地铁”，因为“地铁一响，黄金万两”的宣传太深入人心了。

我曾在《地铁会改变青岛郊区房子的命吗？》一文中列举过天津滨海新区的例子，通往天津市区的津滨轻轨早在2004年就开通了，但依然没有真正带起来滨海新区的房价。津滨轻轨单趟64分钟，这是滨海新区到天津市区的时间。就是这一小时通勤时间，滨海新区作为天津市区的“睡城”就不合格，吸引不到市区的大量购房者。

我们可以计算下，青岛地铁11号线全程58分钟，13号线70分钟，尤其是13号线还只是到黄岛的时间，倒1号线到青岛市区时间更长。11号线、13号线那头的蓝谷、董家口经济区，这两年房价啥样大家都清楚，并没有因为地铁而有多大的改变，甚至在“谎言”被识破后跌跌不休。刚过去的这个周末，央广网报道的青岛11号线鳌山湾站建成6年未启用，就说明了上述问题。同样，对于8号线以及未来规划的其他线路，处于远郊区那头的房子一定要谨慎。

地铁对房价真正产生利好的是近郊区以及部分郊区，这样的地方才有作为睡城的资本，地铁对房价才有支撑。

远郊区最好的未来，是自己建一个城，有自己的产业和人口，把轻轨作为远郊区、市区两个城之间的桥梁，这个是可以的。但青岛远郊区的新区这么多，哪个敢说自己已经建成了一个独立的城？

03 市政府对房价有影响，但会搬吗

很多去红岛买房的业主都是靠“市政府搬迁”为意志来支撑月复年累的长通勤，众多的房产从业者也靠这个来吸引市区的买房者。上世纪90年代，青岛在全国第一个吃螃蟹，率先把市政府搬到东部，掀起了一股政府搬迁的热潮，这股热潮至今没有落下。但今夕不同往日，政府搬迁不是说搬就搬。

我自己也认为政府搬迁对做大做强环湾大青岛、对建设青岛都市圈、对胶东一体化都是有利的，一是因为红岛位于青岛甚至青岛都市圈、胶东经济圈的中心，二是青岛老市区太小了，政府的搬离可以解决不少大城市病，当然也会相应带来老市区的衰落。政府把青岛市民健身中心、青岛市民健康中心、青岛市人民医院、青岛科技馆、青岛中学放在红岛也代表了一股潜在的指向。

但对于这些，买房者都不要轻易相信，尤其是刚需买房者。以现在的进度，即使政府会搬迁，大概率也是10年以后的事了，人生有几个十年，身体等不起，意志力也等不起。如果你真看好红岛了，就请看好那里与青岛市区的近距离，看好那里的前途，而不是一个莫须有的传说。

04 机场对房价真的不友好

与青岛大学一样，胶东那边曾经吹嘘过胶东机场对房价的带动作用，我当时听了就很是愤慨。关于机场对房价的影响，我以前在《在青岛买房，遇到这14种房子请掉头就走！》一文中写过，这里重新复述下：机场听着高大上，一座机场的落地也会让人兴奋不已，但机场利好的是区域内的经济，对于周边的房价有害无益。

 机场一般都位于较偏的地方，对于周边建筑有净空限制，坐飞机的人又大多把机场作为一个中转点，人流量最终都分散到其他地方。所以说，机场带来的人流量对周边影响不大，顶多养活几个酒店、饭馆。

另一方面，飞机起飞的噪音也不是一般人能够忍受的。 因为这个噪音，机场周边的房价一直就是一个低点。而且，机场周边一般比较荒，配套也比较少，并不适合居住。对于青岛来说，流亭机场就是一个鲜明的真实写照。流亭机场一搬迁，周边净空就释放了，甚至十梅庵、沧口等航道下方也解放了，不但可以引入新的产业，房价也有了新的支撑（机场搬迁本身就是一个利好）。

反而最应该注意的是胶东机场周边，那些以机场为卖点的房子一定要谨慎，因为临近机场本身就是这些房子的最大硬伤。我前几天曾经看到过在胶东机场附近买房的朋友发的朋友圈，头顶上一架一架的飞机掠过，那噪音真不是一般人可以忍受的。而附近的房价，早已经处于有价无市、并一跌到底的状态。

05胶州划区不是地产界的事

撤市划区是行政上的事，和地产界关系不大，请谨记。即墨划区很多年了，对于那里的买房者来说：刚开始全民期待，后来全体疯狂，现在集体反思。撤市划区，还是同一群领导、同一片土地、以及同样的配套，改个名字、改个行政附属关系就能改变房价？你要相信，你就太天真了。

影响房价的，终归是好的产业、好的工作、大的人口吸引量，行政区划调整可能短时间刺激下买房人的神经、拉高下房价，终会现出原形。

所以，有人吹嘘“胶州划区后房价要涨”，你就一笑而过吧。当然，胶州划区是很有可能的，我以前也多次分析过。以上五点，我之所以称之为谎言，是因为很多中介都以它们做噱头忽悠人去买房。我想，被忽悠买房的朋友，现在大都在“忏悔”中。现在不同以往，不要相信没落地的规划，也不要相信上述这种与楼市关系不大的东西。那些云里雾里的东西，要远离。你买房，就根据自己的需求来。

把自己的需求按照重要程度分出一二三来，排在第一的需求首要满足，后面满足越多需求越好，这样买到的房子八成不会错。