两万一平已成往事，即墨西城区楼市全面分析

前不久，房师傅在崂山区某楼盘调研了解情况。提及客群分布，对方饶有兴趣的告诉房师傅，除了周边客户，市区客户，再就是即墨、胶州了，即墨不少过来买的。

这真不是个例。即墨购房者的实力还真是很强，他们遍布青岛房价高的楼盘，甚至黄岛海景房也有他们的身影。当房师傅开展青岛区域楼市分析系列报道的时候，不少读者对即墨楼市感兴趣，比如即墨西城区。这个课题，太难了。因为从2019年到现在，这个片区至少新进了10家开发商，且几乎都是大鳄，不差资金的那种。几个月不去一趟，你都不敢吱声，变化太快，楼盘遍地起，不敢随便下笔。

即墨西城区，也叫即墨西部商贸区，服装、布料、针织、义务城、童装城、小商品城聚集的地方。这里的楼盘特点十足，这里的房价很猛。可是，勇猛有余，销量不咋滴。等到开盘潮到来，会怎样？

十字路口，3家楼盘的广告牌

即墨西城区与城阳北相连。从青岛市区，走青银高速，半小时左右的时间，从即墨（南泉）收费站下高速后，第一个红绿灯左转，然后你就随便开，奔吧，路宽、新路，很嗨。

石林一路、二路、三路是西城区南北向的三条路，非常重要，这两年新拍的地，大多都在这几条附近。在石林三路与文峰路路口，房师傅惊呆了。招商、中南、荣盛，三家大鳄的广告牌分别占了西南、东南、东北三个角落，只有西北角幸存了。咱不知道，这些广告牌有没有审批手续，倒是很吸引人。

这真不是偶然，这三家的地就在十字路口周边。嗯，扎堆了，肩并肩，好基友。沿着石林三路，从南往北，以此是招商、中南和荣盛。它们都在石林三路的东侧。西侧还未拆迁结束，还有大量待开发土地。

这三家是进展早的。招商已经开盘了，是最早的。荣盛和中南已经开工建设，且案名、售楼电话都打出来了。再往北，还有中梁（俩地块，南边还有）、中冶，继续往西北，还有海尔宝龙的地（开工了、接待中心也开放了）。

我们都是学区房……

招商是大约一年前拿的地。2019年5月招商蛇口控股以14.87亿拿下该区域1宗商住地和4幅商业地块，占地面积189203㎡，规划建筑面积308213㎡，商住地块地价4662元/㎡、商业地块地价为6002元/㎡。当时，即墨楼市还可以，这个地价，现在看不便宜。

这也决定了，后来该楼盘开盘的价格。网上房地产数据显示，2月28日，招商公园1872楼盘 270套住宅取得预售证，截至4月18日，网签了68套，可售套数为202套，参考价12500元/平左右，另外还有2000多元的装修费。这可不是到了15000元。

如此价格。还能网签近70套，还可以嘛。很好奇，都是哪些人如此大手笔。140平左右的户型，公摊25%左右，20层左右的高层，真“不错”。

在西城区，几乎所有楼盘都会拿萃英中学、二十八中、德馨小学等即墨知名中小学当噱头。这话骗小白，挺好用。因为这几所学校，真的就矗立在那，跑不了。但是，你买了这个房子，孩子就能上这些学校吗？没有一点关联性。小学是划片的，新建楼盘被划到哪个小学，开发商说了不算，这是不可确定的。高中就更不用说了，得看中考成绩。

这个区域的西北方向，萃英花园，名字起的响亮。听起来和萃英中学很近，其实不近。但人家就打这个旗号，且起价低于1万，够直接了。

十多家开发商，1.5万套新房

禹洲朗廷府在石林一路的西侧，它的西侧是海尔地产。禹洲呢，目前大致情况是：约104-171㎡住宅，北区小高层价格14500-15000元，洋房价格17500元。南区推出3栋洋房，价格19000元，带装修交付。

2019年1月3日，禹洲地产首进即墨！宏海发展（禹洲地产控股）以7.31亿获得即墨商贸城156724㎡商住地块，楼面成交价4662元/㎡。看看当时的地价，看看现在的房价。到底谁受益？这是一个谜题。可以说，禹洲的地价，是周边较高的。

一年后的2020年1月17日，该区域4宗地成功出让，总占地面积187108㎡，规划建面321324㎡，成交总价12.36亿，全部被中南摘得。你比较一下，地价是不是有所回落。

2019年12月16日上午，龙湖进军即墨西城区，最高成交单价3500元/㎡，总建筑面积约6.1万 ㎡。

2019年12月25日，中冶即墨拿地。总用地面积148950㎡， 规划建筑面积297900㎡，楼面价4088元/㎡，另一块商业用地，楼面价2612元/㎡。

2020年3月12日，荣盛进军即墨西城区。商业用地，2889元/平，住宅为主的用地，4095元/平。

2020年4月1日，中梁以约8.69亿元竞得青岛即墨西部板块地块，土地面积106628㎡，规划建筑面积213256㎡。

加上，之前还有土地储备的海尔、蓝城、保利等，你数一下，西城区的开发商有多少家了。粗略估算，这些楼盘能提供1.5万套新房。当然，这个片区还有不少地没有拍卖。

冷静之后，会不会回落？

曾有这样的论调：即墨西城区是即墨的首席富人区。房师傅不这么认为。这里，大多都是普通住宅。从十年前的海信马山新城，到后来的佳源都市，哪有一个定位高端需求的楼盘？就那个蓝城？它敢卖2万/平，根本就是在收智商税。

你见过哪个富人区，是以高层为主？佳源都市因为多种违规情况，被权威媒体曝光过多少次？

你见过哪个富人区，紧邻大烟筒？各楼盘不会告诉你，附近就是青岛新源热电有限公司。

再看看区域内的二手房情况：海信马山新城，13304元/㎡；瑞纳鳌园参考均价13772元/㎡；即发阳光城14000元（数据仅供参考，杠精自便）。

九年前，2011年4月，海信马山新城四期房源，80-120平，均价5300元/平。三年前，保利拿地，疯狂600多轮的争夺，地价最后竟然是2195元/平，那是2017年。

发现没有，西城区的房价就是2017—2019年涨起来的，且幅度较大。当然，这期间，地价也涨了很多。

和大家说两个特别重要的细节。房师傅在现场发现，新拿地的某楼盘，非常积极。以至于没有相关施工许可证件，就施工了。当然，盖的是售楼处。然后围挡上写满了楼盘介绍，包括电话等。这是多想入市，着急开盘。可你别忽略了，无证施工，是违法的。

还有，西城区居住区域和厂房、物流、服装城是分开的，这一点是不错的，居住舒适度有保障。

中午，房师傅在某电子公司对面的餐饮街吃了个午饭。5块钱的煎饼果子（鸡蛋、香肠）很不错，凉皮也是5块钱。路边卤肉摊边人不少，凑上前，要了两个猪耳朵，花了30块钱。身边的这些消费，才是最真实，最有烟火气的。

加班的工人们，午饭就在这里解决。聊起工资，就不细展开说了。

很明显，上述提到的各楼盘，目标群体一定不是这些广大基层员工。可能是商品城那边的店铺老板，可能是针织厂、服装厂、陶瓷厂的经理们。

反应慢，不等于没有反应。等反应过来的时候，可能会更激烈。不信，过半年，你再看看这里的房价和各楼盘反应。