地下停车位的法律属性及权属界定，停车位的类别有哪几种？

在现实生活中，很多人搞不清楚停车位问题，那么地下停车位的法律属性及权属界定是怎样的？停车位的类别有哪几种？

地下停车位的法律属性及权属界定

据菏泽中院近期发布的案例评析，司法实践中，争议比较大的是（地下）产权车位问题。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据此条规定，产权车位的所有权归属要依据实际情况而定：如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。

需要注意的是，产权车位如同房屋一样，需要办理权属转移登记并取得产权证书，以期确认业主实际取得所有权。但是，我国现行立法并没有对地下停车位的产权确认问题作出明确规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及该问题。加之规定的不统一性和确定标准的差异性，导致了业主与开发商纠纷不断。

按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属最终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分界定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位理论上是在房屋正式销售之前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确。按照通常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，及建设单位因投资建设这一事实行为而享有这部分车位的所有权。这种车位具有构造上的独立性、利用上的独立性，可以明确区分并排他性使用。

按照《民法典》第二百七十五条第一款规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定的范围。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位的有效管理和利用。

《民法典》尊重契约精神，由当事人自行协商确认建筑区划内符合规划建设的车位归属问题。因此，在处理相关权属争议时，应当首先审查当事人之间是否存在关于车位权属的约定。但是如果建设单位和业主之间没有对此达成明确合意或者约定不明的，应当如何处理呢？

立法没有明文规定。笔者认为，应当在查明事实的基础上，视不同情况分别处理：

一是业主分摊建设费用类型。如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊或者开发商已将建设地下车位的成本核算进住宅开发成本中，以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。依据“谁投资谁受益”的原则，这类地下车位属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

二是开发商独立建设类型。如果车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有就是有理有据，实至名归。开发商可以向购房人出售产权，但原则上只能预售给本小区范围内的商品房预购人，且购房人可以办理产权登记。

司法实践中如何区分上述情形最终认定确权呢？

最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建设单位对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

停车位的类别有哪几种？

（一）地面车位

地面车位即露天车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。

（二）产权车位

依据车位的空间位置划分，与地面车位相对应的是地下车位。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，一般情况下区分为两种类型：产权车位和人防车位。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。

（三）人防车位

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。

（四）机械停车位

机械停车位是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位。目前，机械立体车位在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物，如何进行分户确权登记，分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等，至今尚无明确的法律法规或政策规定。

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