房地产再次被官宣支柱行业，对2023年的青岛楼市影响有多大？

据新华社报道，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞。重点有两段讲话，与我们普通公众联系密切。

一是国家极有信心通过系列调控，确保明年中国经济实现整体性好转。二是表明房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

并且表态：中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

房地产业是“支柱产业”的提法，最近一次出现是在2021年12月，当时国家发展改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”上讲话时指出，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

如今，经过6年对楼市的“打压”态度后，重提“支持房地产支柱产业”，意图是什么？耐人寻味。当然，历史不会是简单地重复，今天的楼市也不可能再粗暴的重启“大涨价去库存”。

虽然不会“大涨价去库存”，但是通过高层信号的释放，可以知道回暖的风向已经非常明确。

就在刘副总理讲话的第二天，昨天，中央经济工作会议召开。

“会议提出确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，探索长租房市场建设。要坚持房住不炒，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

而在去年，中央经济工作会议中关于房地产的描述是这样的。

“坚持房住不炒，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

两次会议的共同点是：强调房住不炒，探索行业新的发展模式，支持购房者的合理住房需求，以及发展长租公寓。

不同点是：去年关于房地产的描述是放在了“畅通国民经济循环”部分，而今年则是放在了“有效防范化解重大经济金融风险”部分。

而且在今年的描述中多了“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。”

这事实上说明，去年和今年房地产面临的困难程度截然不同，去年是“稳”，今年是“救”，去年是让行业自我恢复，今年是国家出手恢复。

好吧，近期领导讲话和会议内容拆解完了，我们来看看，可能对于青岛楼市存在的影响。

1、一个地方楼市的表现，多受人口导入、政策和楼盘供应量影响。在这其中，楼盘供应量影响最直接，楼外君在之前的文章中提过，预计2022年，青岛四次土拍累计成交建面约在800万平左右，远低于去年的1208万平，以及前几年的动辄超过2000万平，所以2023年新盘的供应量，会低于2022年和2021年。

2、虽然新盘供应会降低，但是成交不会拉胯，2023年，青岛新建商品住宅，预计整体成交套数和成交均价会高于2022年，二手房也是如此。

3、青岛部分烂尾楼业主获得救赎，比如融创的那么多烂尾楼。因为中央经济工作会议的着重说了“有效防范化解头部房企风险”以及“扎实做好保交楼、保民生工作”。延期是肯定延期的，但是不会烂掉。

4、刘鹤副总理的讲话中涉及“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。潜台词就是地产股股价和房地产的价值会慢慢修复，如果通俗点理解可能意味着房价会涨，但是涨价多少，通过什么手段实现涨价，则不是副总理一句话就能实现的。

5、当前老百姓对于房地产行业的态度，也比较矛盾，目前中国城镇自有住房比例已经超过了1:1，而且央行报告显示家庭资产中，70%的资产来自于房地产，所以从人性的角度来看，是全面盼涨的，但是又怕它涨，像极了女朋友对于男朋友的态度，怕他不来，又怕他乱来。

6、预计青岛明年关于房地产的救市和扶持政策不会收，只会加。所以“存量房贷降息”以及“青岛极其严苛的网签五年限售”有继续调整的空间。

7、青岛地产销售在朋友圈说元旦以后房贷利率恢复到4.7-4.9%，这是个是假消息。目前政策是20个基点的下调取消（原政策到12月31日），恢复到4.3%，但是不排除继续降息和20个基点下调政策延期的可能性，所以有些时候朋友圈看看得了，别计较真假。

8、2023年的青岛楼市依然还是刚需和改善的最佳入手季。资产优化的客户，也可以随时入。当然了如果有合适的楼盘，也没必要等到2023年，利用2022年剩余的十几天买房也是非常正确的选择，但是投资型客户需要慎重，“房住不炒”得听进去。

9、青岛未来的房子，二八分化已经十分明确，尽量确保自己的房子是20%之内的，只有足够优秀，才能足够安全，只有足够安全，才能实现逆市抗跌，旺市暴涨。

10、并不是市南区、崂山区、市北区所有地段都是20%以内的，每一个区都有自己的20%地段，每个区也有自己的80%地段，比如城阳区的城阳街道、西海岸新区的长江路街道、李沧区的世园街道就属于各自行政区20%的地段，这些地段比市北区80%的地方都要好。

11、1000万总价以上的房子，在产品力抗打和配套均好性之外，一定要有资源的稀缺性。青岛不是上海、北京，也不是深圳、杭州，高端客户没那么多，只有足够的稀缺，才能触及高端客户的某个敏感点。

12、700-1000万的房子，可以不是资源稀缺，但是一定要产品力抗打和配套均好性，这个范围甚至可以扩大到500万以上，500万以上的房子，方方面面都不能有短板。

13、如果说500万总价以上的客户是高端客户，那300-500万则是纯粹的中产。事实上，中产是最累的群体，也是最不能买错的群体。所以买房之前，想清楚是否会未来十年不换房。如果有一套房子，无论是地段、产品、户型、以及面积大小都可以在未来十年满足家庭的需求，那这套房子就是最正确的选择。

14、在市内四区250万总价以下的房子，以及城阳、西海岸新区150万以下的房子，实际就是过渡产品，所以主要考虑流通性，哪怕有BUG，以及涨价能力有限，但是只要好卖好租，转手速度快，买就对了，比如市北区的保利和颂、西海岸新区的保利锦上，都是不错的选择。

15、同样的产品力，2023年，胶南和开发区的价格分化会进一步拉大；世园板块和李沧其他街道的价格分化会进一步拉大；从中长期来看，以前楼外君认为西海岸新区是价格洼地和价值低估，目前来看这个结论可能会变成高新区。

事实上高新区的房子是有些赌的，赌的是与周边的西四社独立划区。

16、随着高架路的修建和地铁的通行，非稀缺资源的地段优势会逐渐弱化，大家会希望哪怕住的远一点，也要住的大一点。没有绝对的韭菜盘，但是有绝对的韭菜户型，比如89平的小套三就是韭菜户型。可以预见是89平的小套三会是2023年最难卖的户型，没有之一。

17、如果放在正常年份，青岛每年的3-7月份房价折扣会回收，但是考虑到疫情后影响，预计明年上半年折扣不会回收，销量也比较平淡，反而明年下半年预计会量价双涨。